8月北京二手房量價平穩 市場進入穩定期

“317新政”之後,北京二手房網簽量經過4、5、6月連續三個月下滑,在7月份呈現出止跌回穩的勢頭,剛剛過去的8月份,北京二手房市場則延續瞭7月的低位企穩趨勢,網簽量、成交價格都與7月基本持平,市場整體進入瞭觸底企穩的狀態。不過,隨著7月中下旬以來市場實際簽單量的小幅回升,北京二手房市場還是有瞭一絲回溫跡象,但在政策的持續調控下,回溫的幅度恐將有限。

網簽量低位企穩

據偉業我愛我傢集團市場研究院數據統計, 2017年8月,北京全市二手住宅共網簽7712套,環比上月同期增加7.7%,整體規模基本持平,較2016年8月同期下滑70%。價格上,北京二手房價在經歷瞭5、6、7連續三個月的回落後,8月北京二手住宅成交均價止跌回穩,與7月份持平。

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從北京二手住宅的每日網簽量也可以看出相同的趨勢。6月份之後,單日最高網簽量全面下滑到瞭500套以下,7月、8月則進一步降到瞭400套以下,兩月的每日網簽量基本一致,都是在最低位小幅波動,整體走勢非常平穩。

不過,據偉業我愛我傢集團市場研究院的數據統計顯示,由於網簽比市場實際成交有一定的延後,所以5~6月份市場實際交易量已跌落谷底,7月起經紀機構的實際簽單量已經有所回升, 7~8月份的市場實際交易量已連續兩月呈現回升勢頭,但幅度很小。

北京二手住宅單日網簽量半年走勢

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示,“317新政”及後續諸多政策的力度可謂力度空前,對扭轉市場預期,降溫樓市,引導購房人回歸理性,平抑房價等都起到瞭立竿見影的作用。新政一經出臺,交易量應聲而落,並跌落谷底,市場幾乎冰封,隨著交易量回落並持續低迷,房價也從5月份開始,出現連續回落,從5月份至今的4個月時間裡,北京全市二手房成交均價與317新政前相比,大約回落瞭10%左右,尤其是近郊和遠郊區縣的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大。

胡景暉認為,從近兩個月的市場形勢來看,北京二手房市場已經呈現出築底企穩的趨勢,隨著房價的松動,議價空間的增大,前期受新政影響延緩購房計劃的部分購房需求開始結束觀望,逐步入市,近期我愛我傢門店、4008電話和我愛我傢網5i5j.com的咨詢量、客流量、委托量等都在逐步增加,由此可預判,在目前的政策環境下,北京二手房市場交易量繼續大幅回落的空間已然不大,築底企穩,低位徘徊後的逐步小幅回升將成為未來北京二手房交易量的大趨勢,但在調控政策短期內不可能撤出,還將持續從緊從嚴的情況下,交易量也很難出現大幅回暖。

商貸占比台中月子會所創新低

據偉業我愛我傢市場研究院數據統計顯示,在支付方式的選擇上,8月北京的二手住宅交易中選擇全款支付的比例為33.8%,較7月減少2.9個百分點,選擇商業貸款的比例為25.3%,較7月減少4.5個百分點,創下瞭2017年以來的最低比例;選擇市管公積金的比例則為26.6%,創下瞭今年前8月的最高值。

胡景暉表示, “317”以來的一系列樓市調控政策裡,信貸政策的緊縮對本輪樓市降溫起到瞭非常直接的作用。提高二套以及非普通住宅的首付比例,貸款利率從取消折扣優惠到提高利率,這些政策大幅提高瞭二套改善需求的資金門檻和資金成本,降低瞭金融杠桿風險,導致使用商業貸款來購買二手房的客戶比例大幅減少,更多的改善型購房需求隻能選擇全款支付,6月時,全款的客戶比例一度超過45%。隨著房價的回落,近兩個月來,更多的首次置業的購房需求開始逐步釋放,由於這部分首置需求,購買標的更多的是低總價的小戶型房源,所以貸款成本更低的公積金成為這部分首置人群的首選,公積金貸款比例在逐步上升

兩居室及90-140平米戶型價格最高

戶型結構上,8月北京的二手住宅交易中,一居室交易占比為23.7%,環比7月增加0.7個百分點;兩居室交易占比為54.7%,環比減少0.6個百分點;三居及以上戶型交易占比為21.6%,環比減少0.1個百分點。整體來看各戶型成交結構沒有太大變化。

分面積段看,8月60平米以下戶型成交占比為36.9%,較7月縮小0.9個百分點;60-90平米戶型占39%,較7月增加1.6個百分點;90-140平米占19%,較7月減少0.9個百分點; 140-200平米戶型占4.1%,較7月減少0.1%;200平米以上戶型占0.9%,較7月增加0.3%。

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胡景暉分析認為,從成交戶型和成交面積占比情況來看,近兩個月來60~90平米的小一居或大一居成為交易重點,成交占比有所增加,這也更符合首置人群的購房需求。

交易節奏仍然緩慢

據偉業愛我傢市場研究院數據統計顯示,8月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數為14.7次,環比7月增長瞭0.93次,每位成交客戶的平均看房次數為4.66次,環比7月增加0.39次。整體來看,今年3月以後北京二手房交易的節奏一直在放緩,每套成交房源的平均被看次數、每位成交客戶的平均看房次數都在持續增加,8月則再一次創下瞭這兩項數據在年內的新高。

胡景暉表示, 雖然8月市場有些許復蘇,交易量小幅增加,但成交節奏的緩慢,說明目前北京二手房市場買房人更占據主導地位,購房心態更加理性,在出手購房前,會有更多的對比、議價,看房次數較多,考慮周期較長,購房更謹慎。事實上,新政已經扭轉瞭市場上的供需關系和買賣雙方的博弈關系,買傢話語權變大,加上北京房價近幾月連續下滑,未來還有繼續下跌的台中產後護理之家推薦預期,所以買傢此時並不急於入手,市場的整體交易節奏也就顯得較為緩慢。


整體而言,317新政後,市場經過一路下滑後,7月、8月北京二手房市場基本在低位企穩。而隨著房價的持續下跌,部分需求的重新入市還是讓市場的實際交易有一定增加,但在目前從緊從嚴的政策環境下,市場回溫的幅度將比較有限,與2016年的高位運行相比,接下的北京二手房市場依然會是一個低位運行、整體平穩的狀態。

胡景暉表示,穩定房地產市場必需要堅持政策的連續性和穩定性,雖然當下房地產調控已經是分城施策,但從中央到地方還是需要保持政策的穩定性和全局性。此外,政策調控需要引導市場、規范市場,逐步強化市場的自我調節能力,形成政策調控與市場調節共同發揮作用的長效機制

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