樂視要造車，小米要建房，你永遠都想象不到互聯網公司的跨界會有多魔幻。近日有消息稱，小米正在與萬科溝通，雙方要合作開發海淀區永豐自持地塊並修建住宅區，主要供小米公司高管和員工購買。
據報道，經過多位小米員工暗示，公司內部已經開始全員自願認購，“從上個星期就開始登記瞭”，重要的是，小刻字鋼珠筆米全體員工均可認購。難道，小米房子還真的要來瞭？
內部購房限制性條件惹爭議
據報道，這個項目位於海淀永豐，有兩種類型的房子可選，一種是普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。
據一位小米員工介紹，合作項目檔次和定位甚至會高於萬科翡翠系（產品系），目前永豐產業基地周邊二手房價格普遍超過8萬元，這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。小米內部價格比市場價便宜瞭一半。
不過，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產權和房本，也不能在公開市場自由交易，隻能在小米公司內部交易，也不飛龍刻字筆能落戶北京市戶口。而且萬科方面負責和金融機構協調按揭，目前初步談下來的首付比例為50%，入場並不容易。
據瞭解，內部員工認購登記完成後，小米公司將根據認購數量確定與萬科的合作范圍和面積，如果認購人數超過萬科能夠提供的最大額度，可能將通過抽簽方式決定最終購房資格；相反則可能縮減合作面積。
該消息一出，尤其是上述限制性條件的提出，在網上也掀起大討論。網友“杜鵑傢的張火火”表示，一次性交瞭70年的房租，還什麼權益都沒有。網友“湖光遠影”表示，以員工宿舍的名義在原本非住宅用地上進行建設，但產權還是小米的，或者是可以協議轉讓給萬科一部分。總之，買的人得不到國傢法律的保障。有小米員工表示：我原來想認購一套疊拼，但物業費比較貴，而且沒有產權，也不能落戶，就放棄瞭。
“內購房”的實質為“出租”
據媒體報道中顯示，這些住宅地是萬科的住宅項目，即將開始動工瞭。而且這位置就是萬科去年拍下的兩塊地，不能用於銷售。
2016年12月1日，經過16輪報價，萬科以50億拿下海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地塊。同一天，萬科與北京金第聯合以59億拍下海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地塊。
這是北京市首批落實“9 30”新政，推百樂刻字筆出的“限房價、競地價”試點地塊。
據中新經緯報道，其從北京市國土局官網查詢得知，這兩幅土地的商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米。根據公告，這兩幅土地競得條件是，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。
就是說，萬科拿到的這個地是隻能租，不能賣的。這樣也就解釋瞭，為何拿不到“兩證”即房產證和國有土地使用證這兩個關系確權的關鍵文件。
如果不能出售，顯然作為商業公司而言是不劃算的，但是如果可以呢？根據930的規定，持有年限與土地出讓年限一致。根據規定，持有期間企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合並重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地政府同意後整體轉讓。轉讓後，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用於出租。
也就存在一種可能：萬科可以把這個項目“轉讓”給第三方，這樣其實就是變相的進行瞭資金的回籠，所以跟小米的合作，也並不奇怪。
有相關人士透露，此次合作開發並不僅限小米一傢，還有幾傢企業客製化刻字筆都在積極溝通中。項目建成後，一部分交給像小米這樣的合作投資企業，一部分將以股權合作方式出售給企業，剩餘部分由萬科對外出租或出售使用權。根據自持要求，項目產權不能分割，未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有產權。根據規定，眾籌單位不能以戶進行分割，但眾籌單位可能是一個住房單元，也可能是一棟樓，還可能是幾棟樓。
對於萬科而言，通過這樣的合作可以快速回籠土地支出成本，而且可以通過為項目提供物業服務、商業等配套服務獲得穩定的收益。不僅可以提高企業周轉率和開發效率，也為房地產開發企業開辟一條理想的輕資產運營之路。
看完事情的來龍去脈，顯然這件事情就比較清楚瞭，小米這些“內購房”的性質更多是“出租”而不是銷售，自然也就沒有產權。
此外，根據萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖介紹，萬科為這兩個地塊建立瞭相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌夥伴企業能夠接受的份額。
不過，無論對於房地產商還是合作企業而言，100% 自持的住宅用地的開發成本非常高昂。亞豪機構營銷總監郭毅在接受媒體表示，萬科拿下的這兩個地塊租售比高達 1：500 至 1：650，回收成本的周期在 42-54 年之間，再加上 2-3 年的前期籌備和施工周期，70 年土地使用年限所剩無幾。
雷軍“半價房”的私心
雷軍有一顆顛覆的心，從搞小米手機，到小米電視，到小米手環……隻要雷軍覺得能做，就一定要搞一搞。如今小米的棋盤越下越大。
這已經不是雷軍第一次接觸房地產行業瞭，早在 2014 年，雷軍就曾斥資 1 億元入股 You＋ 青年公寓。這不少人眼裡，或許是小米進軍房地產的一個信號。2015年，小米又投資瞭愛空間，打出瞭“小米傢裝”的牌子。以致於，這突然間傳出“互聯網思維”的雷軍要殺進房地產開發瞭，怎能不讓許多人遐想連篇呢？
最近21世紀商業評論有金屬刻字筆一篇文章《一位小米前員工的財務告白：期權如何處理讓我糾結》，講瞭一位2014年入職的小米員工，離開亞馬遜放棄瞭90%的期權錯過瞭四倍股價的飆升，拒絕瞭阿裡錯過瞭4000股的股票。
這篇文章很能反映目前小米不少員工心態的縮影。上個月小米負責海外業務的全球副總裁Hugo Barra離職瞭，你回頭去看，2013年到2014年加盟小米的高管，流失率還是挺高的，除瞭Hugo Barra 之外，還有陳彤和張金玲。
2014年這傢公司7000人左右，現在早就超過瞭10000。大概小米中有一半員工是在2014那個頂峰之年之後加盟小米的。
對小米來說，企業投資收益問題可能不是雷軍目前考慮的主要因素。能夠在北京這麼個寸土寸金的地方為員工提供遠低於市場價的住房，或許是他們為瞭防止因房價上漲而造成人才流失想出的對策。
當然也不能說雷軍一點目的都沒有，至少算是一次品牌營銷。打出這個“半價房”的房子，大傢肯定都希望去小米上班。對比一下，之前格力的董明珠也宣佈聯手萬達，也在給公司員工蓋房子。不過，人傢董明珠說的是，蓋房子的錢不用員工出，都由公司承擔，房子給員工免費住！不僅如此，你要是在格力一直幹到退休，那麼房子就歸你瞭。客觀地說，這其實都是一種營銷手段。
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